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東京都練馬区で管理をお預かりしました。 「エステート」
東京都練馬区で「エステート」をお預かりしました。
１K６世帯築２０年の物件です。
築２０年、これを新しいと見るか古いと見るか、
弊社管理物件の中では比較新しいです。
なので、この物件については場所もいいので、比較簡単に満室になります。
さて、通常収益物件では築が古いほうが総じて利回りは高いですよね。
利回りが相当高いものは、現入居が半分以下か、築が古いか。
その中で、改善できる物件はどのあたりでしょうか。
まず、入居が半分以下。
この原因は概ね４つです。
しっかりリフォームできていない、
募集条件があっていない、
管理会社の募集方法に問題がある、
そもそも需要がない。
需要以外であれば、改善が見込めます。
弊社管理になった際に、入居が半分以下から満室に変わった物件はたくさんあります。
需要無い以外の理由がなく、空室が決まらない物件は少ないです。
たいていやりようによっては入居できます。
築が古い。
これも入居率には顕著に差が出ません。
当然築浅のほうが入居させやすいはあります。
しかし、古いから入居が決まらない。
それはありません。
工夫次第で満室は可能です。
当然築が古いと修繕コストがかさむリスクはあります。
新しい物件は購入費用が高いけど修繕費がかかりづらい。
古い物件購入費用が安いけど修繕費がかかりづらい。
この辺が大きな違いです。
入居のノウハウや、管理運営のノウハウはたっぷりあります。
現在は弊社で購入いただいたオーナー様の管理をメインにやらせていただいております。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-729-6099
ＦＡＸ048-641-6555
東京都西東京市で管理をお預かりしました。「レーベンハイムひばりヶ丘」
東京都西東京市で「レーベンハイムひばりヶ丘」をお預かりしました。
１０世帯中５世帯入居 半分空いている状態でのお預かりです。
投資として考えると現況非常にもったいない状況です。
プロパティマネージメントとしてオーナー様の利益の最大化の為に満室運営を目指します。
満室にするために経費を湯水の如くかけていては当然利益の最大化とはいえません。
いかに経費を抑えて満室運営を続けるか。
ここが管理会社の頑張りどころです。
今後状況がどうなったかを掲載していきます。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
東京都北区で管理をお預かりしました。「五月荘」
東京都北区で「五月荘」をお預かりしました。
１Ｒ ６世帯満室運営中です。
弊社での管理受託のメインはクリスティにて物件を購入いただいたオーナー様から管理を受けております。
物件の購入から管理、売却までの一連の流れをお付き合いさせていただき、
最後まで責任を持つことで、いい物件をご紹介する。
そんな流れがほとんどです。
最近は弊社のホームページや口コミで現在の管理会社からクリスティに変えたいとの、
ありがたいお声を頂く事が増えてきました。
弊社の特徴は投資家さま目線の管理。
多くのの管理会社が投資家オーナー様でも地主オーナー様と同じような考えで運営しているのが現状です。
経費の考え方一つとっても投資家オーナーに対する考え方は異なります。
その辺を評価していただいたと思います。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
東京都杉並区で管理をお預かりしました。「ヴェルデ大宮」
京王井の頭線西福永駅で「ヴェルデ大宮」をお預かりしました。
１Ｋ２世帯のアパートです。
１階、２階に１世帯ずつのアパートです。
各階１世帯なので、音の問題は通常のアパートに比べて少ないです。
現在は満室運営中となります。
東京都内なので埼玉千葉に比べて、反響も多いです。
２世帯なので満室賃料は少ないですが、
その分購入費用は抑え目で土地価格が高い物件を購入できます。
月々のキャッシュフローを優先するのか、土地評価が高い物件を優先するのか、
高価格物件にするのか、低価格物件を複数取得するのか、
お客様によってさまざまです。
そういったご相談はどんどん弊社営業に相談ください。
購入後のサポートは管理部にお任せください。
購入から維持管理までクリスティで一貫してお任せください。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
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東京都北区で管理をお預かりしました。「サンチェリーハイツ」
東京都北区で「サンチェリーハイツ」をお預かりしました。
１Ｆ店舗 ２、３階に２戸ずつの計５世帯 満室中です。
店舗付のマンションは店舗の賃料ボリュームが高いので
店舗運営がうまい事行っているときは長期入居が見込めるので安定感が高いです。
反面、退去してしまうと、高い賃料のために長期空きテナントになってしまうリスクが高いです。
立地のテナント状況を十分すぎるほど調査する必要があると思います。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
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東京都板橋区で管理をお預かりしました。「カーサフォレスト」
東京都板橋区で「カーサフォレスト」をお預かりしました。
１Ｋ１２世帯のアパートです。
ロフトつきの１Ｋです。
ロフト物件だと収納が無い場合がありますので、間取り図をチェックするといいですね。
洗濯機置き場がベランダです。
洗濯機置き場がベランダにある場合は２階の給水管が居室を横断している可能性が高いです。
この場合に、居室上で水漏れが発生するリスクが少なからずあります。
基本的には火災保険は投資用の場合は全ての事故をカバーできる内容がお勧めです。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
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東京都葛飾区で管理をお預かりしました。「エスペランサ１７」
東京都葛飾区で「エスペランサ１７」をお預かりしました。
１Ｋ９世帯満室運営中です。
築年数はそこそこたっておりますが、やはり東京は強いです。
客付けのし易さが郊外の非ではありませんね。
その分利回りが郊外に比べますと低いですが、満室のし易さは格段です。
どちらをとるかはオーナー様次第だとは思います。
もちろん郊外の物件は入居が決まらないわけではないです。
やり方を工夫すれば郊外の物件も満室に出来ます。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
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東京都世田谷区で管理をお預かりしました。「ラ・マーレ桜新町」
東京都世田谷区で「ラ・マーレ桜新町」をお預かりしました。
１Ｒ２世帯で、バストイレ別、洗濯機置き場室内と世田谷での優良物件です。
他にもwifi完備なので非常に問い合わせが多い物件です。
室内もアクセントクロスやＴＶドアホン
照明もダウンライトにしてあります。
こちらは非常に問い合わせが多く、退去しても直ぐに次の入居者が決まります。
東京の都心部は投資用物件として管理は郊外と比べると少ないですが、
やはり、郊外より客付けはしやすいですね。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
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東京都江東区で管理をお預かりしました。「第２コーポ塚田」
東京メトロ東西線南砂町駅で「第２コーポ塚田」をお預かりしました。
２Ｋ４世帯、現在満室運営中です。
埼玉大宮の管理会社なのに、東京都の江東区で管理ができるの？って疑問になると思います。
これは良く聞かれますが、実際問題ありません。
一番は募集についてですが、基本的には管理会社から近くても遠くてもそんなに影響は有りません。
もちろんそういった営業を続けてきましたので、協力業者様やノウハウがあるからできるんです。
今の管理義者に何かしら問題や相談があればお気軽にお話ください。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
群馬県伊勢崎市で管理をお預かりしました。「グランデュールⅡ」
東武伊勢崎線新伊勢崎駅で「グランデュールⅡ」をお預かりしました。
１Ｋ２０世帯、駐車場が３０台くらいあります。
世帯数よりも多い駐車場の場合は外部貸しする事も投資の上では重要ですよね。
しかし、世帯数ぴったりの駐車場で
１人駐車場を使ってなくて、満室だけど１台駐車場が空いてる場合はどうしましょう。
車が無くても生活が出来るエリアであれば、外部貸しもいいかもしれません。
しかし、通常駐車場必須の郊外エリアの場合は難しいです。
今はたまたま使っていない人がいますが、それ以外は普通使うよねって場合に、
あまった駐車場を外部貸しにした場合、その入居者が退去して、
募集するよって時に駐車場がないなら申し込みしないってケースが稀によくあります。
そうなってから外部貸しの人を解約ってことは困難です。
数千円の駐車場代のために、居室の機会損失が発生してしまってはもったいなさすぎです。
エリアの月極め駐車場の確保状況（空き状況）と駐車場需要を見極めて外部貸しする事が
望ましいですね。
本アパートのように駐車場台数のほうが多い場合はその限りではありませんが。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
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