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埼玉県久喜市で管理をお預かりしました・「シティハイムハイグリーン」
東武伊勢崎線久喜駅で「シティハイムハイグリーン」をお預かりしました。
１Ｋ４世帯満室です。
満室なので、室内状況は分かりませんが、外観を見る限りはしっかり手入っている感じです。
満室で室内が見れない場合でも、
今までの修繕履歴を開示してもらえればある程度把握できますが、
修繕履歴の開示がない場合でも見分けるポイントやコツはございます。
このへんや、
このへんや、
この辺りを見てみると分かる部分もあります。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県行田市で管理をお預かりしました。「コーポあじさい」
行田市で「コーポあじさい」をお預かりしました。
１Ｆ道路沿いに店舗２Ｋが５世帯です。
築年数がたっておりますので、くたった設備等が新品になっています。
キッチン取替え済みです。
洗面台も増設。
トイレも綺麗です。
浴室まで新品になっています。
築年数が３０年以上たっていますが、上記設備のおかげで、
築２０年くらいの物件よりも見栄えが良く見えます。
弊社に、よく築３０年超えてるから、借り手がいないよね。
って聞かれます。実際はそんなことはありません。
適時、手を入れ、修繕をしてあげれば築年数はあまり気にならないと思います。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
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埼玉県東松山市で管理をお預かりしました。「ラヴニール松本町西」
東武東上線東松山で「ラヴニール松本町西」をお預かりしました。
２ＤＫ４世帯 満室運営です。
この物件のある１室の募集家賃の設定が３７，０００円となっておりました。
この賃料設定は東松山では非常に重要なラインです。
この金額は生活保護受給者の方の住宅扶助費の上限金額となっております。
アパート運営を行ううえで、空室というのが一番やっかいになります。
入居者募集の中では、生活保護を受給している方に借りていただくということが、
それなりのウエイトを占めてくるのではないでしょうか？
そうなりますと、この扶助費の上限額というものが重要です。
そもそも住宅扶助費というのは町ごとに級地というものが設定されておりまして、
その級地毎に上限額が変わってきます。
例えばさいたま市は１級地で上限が４７，７００円。東松山市は３級地で３７，０００円となります。
昨年までは先の上限金額が１割ほど高く設定されておりましたが、
今年見直しが入りまして上記の金額となりました。
それに伴いまして、今まで上限一杯で借りていただいていた方が、（役所毎に異なりますが）
退去若しくは新上限までの減額交渉となり、４万円強の物件においては結構な空室率となりました。
今まで以上に競合が増えることにもなりますが、
そもそも募集の段階で３７，０００円を超える場合は受給者の方に見てもらえないということになります。
空室を減らす上で募集の窓口を大きくするということは非常に重要です。
オーナー様の考え方にもよりますが、
外国籍の方はだめ、生活保護を受給している方はだめ、
高齢者の方はだめ、という感じで、募集の窓口を狭めてしまうことは
逆にリスクが高いと考えます。
まずは、募集の際はフルオープン。どなたでも借りて頂ければというスタイルがベストです。
弊社でも細かい条件は設定しておりますが、概ねそういうスタイルでやっております。
入居者様属性を狭めないので、仲介業者様からもやりやすいとの声を多くいただきます。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県上尾市で管理をお預かりしました。「コーポ上尾」
ＪＲ高崎線上尾駅で「コーポ上尾」をお預かりしました。
２ＤＫ６世帯、１Ｋ６世帯 現在１Ｋ１室空室です。
全世帯分を悠々カバーできる、かなり広い駐車場が敷地内にあります。
駅徒歩５分以内とかでなければ、アパートと切り離せないのが駐車場の有無となります。
都内などは車を使う方は少ないですが、埼玉は車ありきの部分が多いです。
敷地内に駐車場が無い場合は、いかに近隣の月極を確保できるかで入居がつく、つかないが決まる場合もあります。
アパートの現地下見の際は駐車場の稼働状況も確認するといいですよ。
全部満車でアパート入居者用が確保できない場合は厳しいときもありますので。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
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埼玉県蓮田市で管理をお預かりしました。「エクセルハイツ蓮田」
蓮田駅で「エクセルハイツ蓮田」をお預かりしました。
１ＬＤＫ８世帯、店舗１世帯、現在１室空室です。
幹線道路沿いで非常に便利な立地です。
１ＬＤＫで広めのリビングです。
玄関スペースもかなり広めです。
キッチンもシステムキッチンとなっております。
賃料も適正でお勧めの物件です。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
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埼玉県鶴ヶ島市で管理をお預かりしました。「シティハイム八丈荘」
東武東上線鶴ヶ島駅で「シティハイム八丈荘」をお預かりしました。
２ＤＫ４世帯満室です。
購入の際に大手ハウスメーカーを意識する方はおりますでしょうか？
どうせなら、名も知れぬ会社よりも大手メーカーがいいというかたは、
ちょっとしたポイントを見ると判断できる場合があります。
一番簡単なのは建物名ですね。
物件名は所有者様が任意に変更が可能なので、一概にはなんとも言えませんが、
区分所有は非常に分かりやすいですね。
投資用として多いのが、ＴＯＰ～、ウィンベル、セザール～、等があります。
一棟物ではシティハイム～～、やレオパレス～～。
これはそれぞれ積水ハイム様、レオパレス様の名前が冠しておりますので、分かりやすいですね。
それ以外にもそれぞれのメーカーの特徴が分かると、外観で判断できます。
他にも大和ハウス様、大東建託様、東建コーポレーション様あたりは外観である程度判断できます。
年代で異なる場合もありますが、何棟か見比べますと、同じ部分がわかってくると思います。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県坂戸市で管理をお預かりしました。「ビューハイム北坂戸」
東武東上線北坂戸駅で「ビューハイム北坂戸」をお預かりしました。
１Ｋ８世帯２室空です。
駅徒歩４分で、東上線で池袋まで１本でいけるので、非常に便利です。
ミニキッチンでＩＨコンロがついています。
室内も綺麗にリフォームされていて、ロフトも有ります。
こちらは共用スペースの空き部分に自動販売機の設置を進めております。
自動販売機は場合によっては共用灯代くらいは、稼げる場合もありますので、
空きスペースがある場合は打診してみるものありかもしれませんね。
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埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
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埼玉県行田市で管理をお預かりしました。「ハイツ岩崎」
秩父鉄道行田駅「ハイツ岩崎」をお預かりしました。
２ＤＫ６世帯現在２室空室です。
駅からはそこそこありますが、徒歩圏内にスーパーがあり、役所も近く便利な立地です。
物件は駅表記が一番の指針になっているのも事実ですが、
街によっては駅近よりも近隣環境が客付けに大いに影響する場合もございます。
物件を選定する場合に実際に駅から物件まで歩いてみるというのはそういう意味でも大事です。
駅徒歩２０分くらいであれば、ストリートビューもいいですが、
御自分で歩いてみると発見など含めてお勧めです。
そのなかで、自分が住めるな、と思えれば、お客様も入居すると思います。
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埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
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埼玉県加須市で管理をお預かりしました。「ハイツ小川」
東武伊勢崎線加須駅「ハイツ小川」をお預かりしました。
２ＤＫ４世帯３室入居です。
今甲子園で話題の花咲徳栄高校があります、加須市の物件です。
２ＤＫ４世帯で、中階段を挟んで１戸づつある物件ですが、
隣とくっついている部分が通常のアパートより少ないので、
アパートにありがち騒音問題が少ないなどのメリットがあります。
同じ世帯数でも、アパートの形はさまざまですので、
そういった部分で見てみるもの面白いかもしれないですね。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県幸手市で管理をお預かりしました。「グランディ幸手」
東武伊勢崎線幸手駅で「グランディ幸手」をお預かりしました。
２ＤＫ６世帯満室運営中です。
こちらのマンションは賃料相場が４０，０００円～４２、０００円くらいですが、
６世帯中３世帯が＋５，０００円で入居しております。
長期の入居者だからでしょうか、
高額な経費をかけたリノベーションだからでしょうか、
実際、入居は昨年中旬頃、リフォームも通常の原状回復工事となっております。
では、何故高額の賃料での入居が出来たのか？
弊社では投資家の方の目線での管理運営をおこなっております。
賃料が上がれば、出口での売却の際に購入時と同じ利回りでも売価が上げられます。
この辺りを意識しての提案をおこなっております。
そのやり方は募集条件を工夫するだけで、取り立てて経費を使わなくてもおこなえます。
場合によってはそれが入居促進にも繋がるやり方です。
弊社では結構やっているやり方ですが、詳細を聞きたいな。
そう思っていただければ是非弊社管理課の中條へお問い合わせ、ご相談ください。
今の賃貸運営に関して、疑問不安があれば一度聞いてみるというのがいいですよ。
今の運営は間違ってないと安心できればそれでいいと思います。
相談しても、是非管理を弊社でと、グイグイいきませんので安心してください。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
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