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埼玉県さいたま市で管理をお預かりしました。「クレメゾン天沼」
ＪＲ京浜東北線大宮駅で「クレメゾン天沼」をお預かりしました。
２ＤＫ６世帯・１Ｋ３世帯 合計９世帯 満室運営です。
大宮駅から徒歩１５分位で立地も良く問い合わせも多くいただける物件です。
本物件は立地的にも人気で満室ですが、
こういった１棟に間取りタイプの違う物件があるものと、
全室同じ間取りの物件ではどちらがいいのでしょうか？
個人的には同じ間取りタイプのみの物件のほうが好きです。
例えば極端な例ですが、
一室のみ４ＬＤＫであとは１ルームが数部屋の建物の場合、
満室であれば問題ございませんが、
仮に大きい居室が退去した場合に一気収入が落ち込みます。
場合によると、それ一室で返済がショートする可能性も出てきます。
リフォーム代もその一室のみ大きくかかります。
逆にメリットは、ファミリータイプは入居が長く見込めるなどが考えられますので、
ワンルームが回転が速くても大きい部屋の賃料収入でリフォーム代も捻出できやすいです。
じゃあ結果どっちがいいかは、どっちも有りだと思います。
物件の収入と支出のバランス、その他含めて総合的に判断していい物件であれば、
しっかりと修繕を行い、適正な募集活動ができていれば、
ワンルーム、ファミリータイプ、変則タイプどれでも問題は無く
アパート運営が成功できると思います。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県桶川市で管理をお預かりしました。「桶川ハイツ」
ＪＲ高崎線で「桶川ハイツ」をお預かりしました。
２Ｋ１２世帯、現在３室空室です。
キッチンはＩＨコンロ
トイレは温水洗浄便座
室内は全室洋室となっております。
アクセントクロスとＣＦの色合いもいい感じです。
夏場はお客様の動きが鈍いですが、お部屋を見ていただければ決まる部屋になっております。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県深谷市で管理をお預かりしました。「グリーンハイツ籠原」
ＪＲ高崎線で「グリーンハイツ籠原」をお預かりしました。
２ＤＫ６世帯、全室分敷地内に駐車場がついております。
郊外の物件の場合は駐車場の問題が非常に重要です。
敷地内に駐車場が無い場合でも、近隣に月極め駐車場があれば問題有りません。
近隣に駐車場が無い場合は注意が必要です。
駅までの距離が遠い場合は郊外は車ありきの地域もあります。
そうなると、部屋が気に入っても決まらないという自体が結構な頻度でおこります。
もっと問題なのは、近隣に月極め駐車場があるが、空がまったく無い場合です。
外見上は月極めがあるから問題ないだろうと思って、いざ募集活動などをおこなった際に、
近隣月極めが満車。
こうなりますと、改善方法も難しいケースがあります。
月極めが近くにある場合は、購入前に空きの確認までする事が必要ですね。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県東松山市で管理をお預かりしました。「アートパレス東松山Ｎｏ，６」
東武東上線東松山駅「アートパレス東松山Ｎｏ，６」をお預かりしました。
１Ｋ１６世帯 １５世帯入居です。
こちらの物件もwifi無料がついております。
以前はインターネット無料が設備で人気でしたが、
最近はＰＣをもたず、スマフォだけの方が多くなりましたので、
インターネット無料よりもwifi無料が希望としては強いかもしれません。
今後費用をかけて、インターネット無料を導入するに当たって、
wifiが無い場合は思ったほどの効果が出ない恐れもありますので、よく確認してみてください。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県行田市で管理をお預かりしました。「メゾンＴＢ１」
秩父鉄道持田駅で「メゾンＴＢ１」をお預かりしました。
１Ｋ６世帯現在２室空室です。
ミニキッチン、電気コンロ
ロフト、収納
３点ユニット
郊外のアパートですが、敷地内に駐車場もございます。
賃料がある程度抑え目のエリアなので、広告料勝負で募集をしております。
広告料は埼玉県ですと、ほとんど１００か２００％です。
そこで、３００や４００の設定をすると仲介業者の見る目が変わります。
リフォームで５万１０万の施工をするよりも、賃料が３万円程度であれば、
広告料をたっぷり設定することも戦略の一つだと思います。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県さいたま市北区で管理をお預かりしました。「メゾンＦＵＪＩ宮原」
ＪＲ高崎線宮原駅で「メゾンＦＵＪＩ宮原」をお預かりしました。
１Ｋ１０世帯、現在２室空室です。
こちらの物件は今人気のインターネット無料物件です。
最近インターネット無料は入居者様の希望条件の上位に入る設備です。
一概にインターネット無料といっても、事業者によって値段や条件が異なります。
・ケーブルテレビのＪｃｏｍ様
・インターネット事業者
・ＮＴＴの代理店
それぞれにプランや速度、wifiの有無等がございますので、
物件に合わせたものをお選びすればよろしいかと思います。
これが一番というのは無いかなと思いますので、費用をメインに比較していただければと思います。
弊社でも契約のお手伝いはさせていただいております。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県鴻巣市で管理をお預かりしました。「シティパレス鴻巣Ⅱ」
ＪＲ高崎線鴻巣駅で「シティパレス鴻巣Ⅱ」をお預かりしました。
１Ｋ１５世帯満室運営中です。
先日お預かりしました、シティパレス鴻巣Ⅰの隣にございます。
弊社でⅠ、Ⅱと両方お預かりしております。
もちろん所有者様は別々の方となります。
こういった場合でもオーナー様の利益の最大化が弊社の運営指針となります。
通常隣り合ったアパート、マンションでは競合がありますので、比較対象となりやすい部分です。
賃料だったり、工事の仕上げだったり、比較する部分が多く有ります。
ともに管理をさせていただいている場合は、両オーナー様にお話できる範囲で隣の情報を出しつつ、
一方を有利にしないように対応をさせていただいております。
細かい部分ですが、ゴミ問題なども一括して考えることが出来るので、非常にスムーズに解決にむかえます。
もちろん隣の物件が他社様管理である場合は、戦略の一つとして、比較検討はおおいにおこないます。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県鴻巣市で管理をお預かりしました。「シティパレス鴻巣Ⅰ」
ＪＲ高崎線鴻巣駅で「シティパレス鴻巣Ⅰ」をお預かりしました。
１Ｋ１５世帯現在１室空室です。
ＣＢ造３階建ての物件です。
ＣＢ造？
正直見慣れない言葉です。
一般的に木造、軽量鉄骨造、ＲＣ（鉄筋コンクリート）造あたりが一般的ですね。
他には重量鉄骨だったり、鉄骨鉄筋コンクリート造などはある程度聞くと思います。
ＣＢはコンクリートブロックとなります。
あまりメジャーでは有りませんが、ネット上ではコンクリートブロックは、
「１級建築士でうまく活用する方も多く」
とありますので、指針としては他よりもお金をかけているマンションかも？
という見方も出来るかもしれません。
賃貸で見ると所謂マンションとさほど変わりは無いのかな。という印象です。
また、２０１１年の震災時に鴻巣エリアは比較的地盤がゆるめで被害が多く見られましたが、
こちらの物件は被害は有りませんでした。
鉄筋造よりも丈夫なのかな。という感じです。
耐用年数も３８年とＲＣには及びませんが、
鉄骨造よりも長めに設定されていますね。
ＲＣに比べて低層が多いので、価格帯が大きく上昇しない上で、
融資が長く組める可能性があるのでありかもしれませんね。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県北本市で管理をお預かりしました。「メゾンドコアン」
ＪＲ高崎線北本駅で「メゾンドコアン」をお預かりしました。
１Ｋ６世帯満室です。
管理預かり後しばらくたっておりますが、
弊社もオーナー様も室内を確認できておりません。
満室がずっと続けば場合によっては売却まで室内を見れないなんてこともあるかもしれません。
考えるとすごいことですよね。
数千万円の買い物を中身を把握できずに、最終的に売却までいくと。
不動産投資としては一番いいケースだと思います。
実際は退去が絡んで空室となり、室内を見れることがほとんどですが。
長期間入居に関してですが、
よく間違われる部分で退去の清算について、
長期入居して室内がかなり傷んでいる場合ですが、
入居者様も長くすんでボロボロだからお金がいっぱいかかる。
オーナー様もボロボロになっているから入居者に負担を多くしてほしい。
こういったことはよく言われますが、
実際は逆となります。
短期間で退去した場合にボロボロだった場合は入居者様の負担が多くなる場合もあります。
長期間入居してボロボロになった場合は国土交通省のガイドラインを元に清算します。
基本的な考え方は、
月々の賃料に原状回復の費用が含められていて、入居をすればするほど、入居者の負担は
右肩下がりとなります。
必然、長期入居の場合はオーナー様の負担が多くなることになります。
購入して直ぐにそういった入居者様が退去してしまうとアレですが、
通常は入居中の家賃のキャッシュフローで原状回復をすれば、
高額になってしまう費用も問題なくペイできると思います。
不動産投資で陥りがちなのが、キャッシュフローを他に使ってしまい、
修繕費用が足りなくなることです。
原状回復含め必要修繕の費用は計画的にプールしていけば、
失敗という結果にはなりづらいと思います。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県戸田市で管理をお預かりしました。「カーネ美女木」
埼玉県戸田市で「カーネ美女木」をお預かりしました。
１ＤＫ４世帯現在１室空室です。
現在リフォーム完了し、即入居可能物件です。
収納も広めです。
埼玉県でも戸田市や川口市は都内へ近く非常に人気のエリアです。
埼玉県では、県北と県南で、県西と県東で大きく賃料帯が異なります。
埼玉県には西部に走る西武線、中央に走る東上線、高崎線、東部に走る伊勢崎線。
個人的には冷房が強めの東上線が一番好きです。
賃貸的には一番人気は高崎線、ついで西武線沿線でしょうか。
東上線は以前より若干人気後退し、最後に伊勢崎線という感じでしょうか。
細かく挙げると川越線、武蔵野線、八高線、ニューシャトルなど色々ありますが、
上記４線が埼玉では区分けとして分かりやすいです。
高崎線が一番と上げましたが、
例えば、伊勢崎線の春日部駅と高崎線の吹上駅では春日部駅のほうが人気ですし、
一概に優劣はつけられませんが、参考程度に。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
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