千葉県松戸市で管理をお預かりしました。マックハイツ松戸

千葉県松戸市で管理をお預かりしました。マックハイツ松戸

千葉県松戸市で「マックハイツ松戸」をお預かりしました。

１Ｋ１０世帯満室です。

１Ｋで３点ユニットだと決まらない。

そう考える方が多いです。

確かにバストイレ別と３点ユニットではバストイレ別のほうが人気が有ります。

だから３点ユニットは決まらないのか。

結論から言いますと、決まります。

理由としましてはバストイレ別と３点ユニットは単純に価格帯が異なります。

例としますと上記物件は共益費込みで３万円くらいです。

これがバストイレ別の物件であれば３万５千円くらいでしょうか。

そうなるともちろん売買金額が異なりますよね。

利回りは同じくらいですよね。

賃貸のお客様は３万５千円出せないけど、３点でも気にしないから３万円で借りたいという方は多いです。

価格帯が異なれば、競合とはなりません。

バストイレ別と同じ金額で募集してしまえば当然負けてしまいます。

競うべき物件は同じ３点ユニットになります。

その中で、どこを差別化するのか。

費用対効果を高い部分を行えば、決まっていきます。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

ＦＡＸ048-641-6555

埼玉県久喜市で管理をお預かりしました。Ｋコーポ

ＪＲ伊勢崎線栗橋駅で「Ｋコーポ」をお預かりしました。

２ＤＫ８世帯、現在満室運営中です。

よくファミリータイプは単身向けに比べて入居が長く、入れ替えが少ないといわれます。

投資向けに購入した場合は入れ替えが少ないほうが費用もかからないので、

そういった意味では歓迎すべき点です。

しかし実際はどうなのか。

２ＤＫはファミリータイプといえるのか。

家族で住むには２ＤＫは物足りないのではないでしょうか？

ファミリータイプは長期入居が見込める。

ここでいうファミーリータイプは３ＤＫ以上からと見ておくべきだと思います。

弊社で管理させていただいております、２ＤＫの物件は半数以上が単身契約です。

広めのアパートを希望する入居者様が入居するケースが多いです。

２ＤＫは単身入居が多いので、ワンルームと回転は同じ位と思われます。

そうなると原状回復の費用がワンルームより高額になるが、回転率は同じ。

ここは事前に把握しておくべきポイントかもしれません。

ワンルームに比べて賃料が高いので、

しっかり原状回復用のキャッシュフローをためることができれば、問題がありませんが、

上記を認識していないと、

想定以上に経費がかかる。

こんなはずじゃなかったのにと思われる可能性もございます。

単身者用は１ルーム、１Ｋ、１ＤＫ、１ＬＤＫ、２ＤＫ

ファミリータイプは２ＬＤＫ以上

と把握していただければ、入退去の回転率の目安になるんではないでしょうか？

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

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埼玉県桶川市で管理をお預かりしました。「メゾン八木」

ＪＲ高崎線桶川駅で「メゾン八木」をお預かりしました。

２ＤＫ４世帯現在１室空室です。

１階が空室で、専用庭部分に物置がついております。

結構スペースがありますので、冬用タイヤを入れたり活用方法は色々有ります。

レンタルスペースを借りると、安くても月額３、４千円程かかると思いますので、

賃料に込みで借りられるのはメリットだと思います。

賃料４１，０００円共益費２，０００円で募集中です。

室内もリフォーム済みで追い炊きもついております。

共用部に空きスペースがある場合に駐車場、駐輪場などの活用が難しい場合は

こういった物置を設置するなどして遊ばせるよりいいかもしれませんね。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

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埼玉県加須市で管理をお預かりしました。若葉コーポ

東武伊勢崎線加須駅で「若葉コーポ」をお預かりしました。

２Ｋ８世帯現在２室空室です。

室内リフォームも綺麗に仕上がっております。

トイレ含めて全ての床を白に統一して清潔感を重視しました。

キッチンもシングルレバーに、トイレもシャワートイレを設置して、和室を洋室に変更しました。

築年数がたっている物件は和室がついているのがほとんどですが、

和室は全室洋室にしたほうが、トータルコストも含めよろしいかと思います。

畳が好きという方もいらっしゃいますが、全室洋室のほうが選ばれています。

新築アパートを見れば、ほとんどが全室洋室になっているのがいい例だと思います。

最初のコストが１０万前後かかりますが、畳で入れ替えのために毎回数万かかる事を考えますと、

やることをお勧めしております。

和室を洋室に、洗濯機置き場を室内に、混合水栓をシングルレバーに

一度に施工するのは大変ですが、少しずつ行うことによって

いつまでも選ばれるアパート作りを考えることは非常に大事です。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

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埼玉県東松山市で管理をお預かりしました。アリス東松山第２

東武東上線東松山駅「アリス東松山第二」をお預かりしました。

１Ｋ１１世帯８室入居です。

東松山は駅の東西に国道２５４線と４０７号線が走り、駅周りよりも

国道沿いに飲食店や各種販売店が連なり便利になっている印象です。

こちらの物件は４０７沿いで、西友やドラッグストアが徒歩１分程にあり、

非常に便利な立地となっております。

同じ駅でも駅からの東西南北で雰囲気が異なる場合が多く、

何駅だからいいというよりも何駅の何口だからいいという形で見ていったほうが尚いいと思います。

実際に一方だけが発展していてもう一方が閑散としているケースはよくあります。

グーグルマップだけでは見落としがちなのが、仲介業者の立地です。

北口に不動産業者が多くあり、南口に仲介業者がほとんど無い場合などは、

案内で南口に行きづらいことが影響して北側が満室で南側が空き部屋が多いという事例もありました。

物件を見る際は業者の数、大手がどのくらい参入しているかに加えて、

仲介業者の店舗の立地にも目を向けると尚、よろしいかと思います。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

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埼玉県蓮田市で管理をお預かりしました。グリーンシティ

ＪＲ宇都宮線蓮田駅「グリーンシティ」をお預かりしました。

１ＬＤＫ６世帯満室運営です。

人気の１ＬＤＫで設備もドアホン、シャワートイレなどが完備しております。

さらにこちらはネット無料、wifi完備です。

ネット無料、wifi完備は最近の希望の設備ＴＯＰ５に必ず食い込んでくる人気設備です。

こちらが、あると客付けに苦戦している物件にも変化が出ます。

現在客付けが振るわない場合に比較的手が出しやすい項目をあげますと。

・洗濯機置き場室内

・ネット無料

・アクセントクロス

・シャワートイレ

・テレビドアホン

上記辺りが費用的にも現実的で導入しやすいのではないでしょうか。

経費をかけずに設備を整えることが出来れば理想だと思います。

場合によってはプロパン会社さんに上記設備の一部を相談できる場合もございます。

アパート経営のご相談や、

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

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埼玉県桶川市で管理をお預かりしました。ル・ブリストル

ＪＲ高崎線桶川駅「ル・ブリストル」をお預かりしました。

２ＤＫ１２世帯満室です。

敷地内に駐車場も全台分確保できており、客付けしやすい物件です。

こちらは物件近くに大型ショッピングモールが出来まして、

新築時よりも周辺環境が非常に便利になりました。

通常は集合住宅は年々価値が下がりますが、

周辺環境によって途中で化けることは稀によく有ります。

例としまして、購入時は雑多な地域、前面道路が狭く土地の値段がそこそこな物件が、

区画整理の話が入り、一気に地価が上がったという物件も有りました。

利回り自体は劇的に変化しませんが、土地価格が高くなるというのは売却の際には非常に強いと思います。

本物件のように郊外で、不便な地域が大型ショッピングモールが出来たことにより

人気エリアとなった物件もございます。

賃貸需要が高くなり、満室運営が長期で見込めるのは経営的には非常に安心です。

こういった物件を狙って入手することは難しいですが、

不動産業者であれば色々な情報が入りますので、

営業と仲良くなるといい情報が出てくるかもしれません。

基本的にネットでオープンになっている物件はそういったおいしい話は少ないと思います。

やはり、営業と信頼関係を築くことができればいい物件を取得できる一番の近道だと思います。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区上小町４８２－２第８横溝ビル２階

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

ＦＡＸ048-641-6555

埼玉県さいたま市で管理をお預かりしました。サンバレー大宮

ＪＲ京浜東北線大宮駅「サンバレー大宮」をお預かりしました。

１Ｋ６世帯の現在１室空室です。

さいたま市の物件は埼玉県の中では比較的賃料が高く、

なかなか下落が少ないのが特徴です。

埼玉県では郊外に行きますと数年で相場が１万円ほど下がることがざらにありますが、

さいたま市内は数年でも数千円ダウン程度、場合によってはまったく下落が無い場合もございます。

やはり、需要の問題が一番だと思います。

近年の賃貸需要の低下が言われております中で、東京をはじめとする主要都市の人気は根強く

一極集中化が顕著ですね。

それでも毎年新築が建ち続けておりますので、競合との差別化は重要です。

立地がいいのに、決まりきらないなどは、何かしらの１手が必要です。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区上小町４８２－２第８横溝ビル２階

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

ＦＡＸ048-641-6555

埼玉県東松山市で管理をお預かりしました。カーサビアンカ

東武東上線武蔵嵐山駅「カーサビアンカ」をお預かりしました。

２ＤＫ６世帯、現在２室入居のアパートです。

入居状況が芳しくなく弊社にご相談いただきました。

実際室内状況や、物件周りの管理がいくつか不備が見受けられまして、

募集活動に苦戦しているように思えます。

現在賃貸の物件管理会社は

弊社のように管理専門の会社と、

仲介店舗と管理が併用の会社です。

先日、仲介店舗併設の会社様へ管理の引継ぎに行きましたが、

管理専門の会社と違い、仲介併用の会社様は常にカウンターにエンドユーザー様がおり、

どうしても管理が２の次、まずは仲介という感じが見て取れました。

他の部分でも管理専門と仲介併設とでは様々な部分でフォローに差がでます。

賃貸物件の運営にはパートナーとなる管理会社によって

成功と失敗が分かれるケースも多分にございます。

管理、リフォームなどお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区上小町４８２－２第８横溝ビル２階

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

ＦＡＸ048-641-6555

埼玉県本庄市で管理をお預かりしました。セゾン１０３

高崎線本庄駅「セゾン１０３」をお預かりしました。

１Ｋ１０世帯、現在８室空室です。

購入時に１０世帯中２世帯入居の入居率２０％という、かなり攻めの購入ですね。

現在外壁塗装、屋根塗装、室内８室修繕を行っております。

空き部屋が全部上記の状態になりますので、この状態ですと募集も出来ません。

外壁と室内修繕全部で５００万くらいはかかるかもしれません。

しかし、こういった物件は総じて利回りが非常に高く、資金力があれば優良物件に変えることも可能です。

管理をおざなりにしている場合は、入居も決まらないので、リフォーム資金が出ず、

入居率が下がり、とどんどん悪い状況になってしまいます。

室内リフォームは場合によっては費用をかける所はかけるというのが必要になります。

もちろん無駄な部分は省き、入居に際して必要な部分のみに選定する事は必須です。

１部屋に１００万円かければ、それは決まる部屋作りができます。

しかしそれでは投資の意味がありません。

いかにかかる経費を抑える提案が出来るかが管理会社の腕の見せ所ではないでしょうか？

リフォームが毎回高額で困っている。などはお気軽のご相談ください。

こちらのセゾン１０３は、

オーナー様と打ち合わせを行い、全８室を弊社スタッフ一人一人が企画しての部屋作りを行っております。

それぞれ異なるコンセプトでどこが先に決まるのか。

まずはリフォームが完成しましたら続報としてアップしたいと思います。

管理、リフォームなどお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区上小町４８２－２第８横溝ビル２階

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

ＦＡＸ048-641-6555