埼玉県行田市で管理をお預かりしました。「メゾンＴＢ１」

埼玉県行田市で管理をお預かりしました。「メゾンＴＢ１」

秩父鉄道持田駅で「メゾンＴＢ１」をお預かりしました。

１Ｋ６世帯現在２室空室です。

ミニキッチン、電気コンロ

ロフト、収納

３点ユニット

郊外のアパートですが、敷地内に駐車場もございます。

賃料がある程度抑え目のエリアなので、広告料勝負で募集をしております。

広告料は埼玉県ですと、ほとんど１００か２００％です。

そこで、３００や４００の設定をすると仲介業者の見る目が変わります。

リフォームで５万１０万の施工をするよりも、賃料が３万円程度であれば、

広告料をたっぷり設定することも戦略の一つだと思います。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

ＦＡＸ048-641-6555

埼玉県さいたま市北区で管理をお預かりしました。「メゾンＦＵＪＩ宮原」

ＪＲ高崎線宮原駅で「メゾンＦＵＪＩ宮原」をお預かりしました。

１Ｋ１０世帯、現在２室空室です。

こちらの物件は今人気のインターネット無料物件です。

最近インターネット無料は入居者様の希望条件の上位に入る設備です。

一概にインターネット無料といっても、事業者によって値段や条件が異なります。

・ケーブルテレビのＪｃｏｍ様

・インターネット事業者

・ＮＴＴの代理店

それぞれにプランや速度、wifiの有無等がございますので、

物件に合わせたものをお選びすればよろしいかと思います。

これが一番というのは無いかなと思いますので、費用をメインに比較していただければと思います。

弊社でも契約のお手伝いはさせていただいております。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

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埼玉県鴻巣市で管理をお預かりしました。「シティパレス鴻巣Ⅱ」

ＪＲ高崎線鴻巣駅で「シティパレス鴻巣Ⅱ」をお預かりしました。

１Ｋ１５世帯満室運営中です。

先日お預かりしました、シティパレス鴻巣Ⅰの隣にございます。

弊社でⅠ、Ⅱと両方お預かりしております。

もちろん所有者様は別々の方となります。

こういった場合でもオーナー様の利益の最大化が弊社の運営指針となります。

通常隣り合ったアパート、マンションでは競合がありますので、比較対象となりやすい部分です。

賃料だったり、工事の仕上げだったり、比較する部分が多く有ります。

ともに管理をさせていただいている場合は、両オーナー様にお話できる範囲で隣の情報を出しつつ、

一方を有利にしないように対応をさせていただいております。

細かい部分ですが、ゴミ問題なども一括して考えることが出来るので、非常にスムーズに解決にむかえます。

もちろん隣の物件が他社様管理である場合は、戦略の一つとして、比較検討はおおいにおこないます。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

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埼玉県鴻巣市で管理をお預かりしました。「シティパレス鴻巣Ⅰ」

ＪＲ高崎線鴻巣駅で「シティパレス鴻巣Ⅰ」をお預かりしました。

１Ｋ１５世帯現在１室空室です。

ＣＢ造３階建ての物件です。

ＣＢ造？

正直見慣れない言葉です。

一般的に木造、軽量鉄骨造、ＲＣ（鉄筋コンクリート）造あたりが一般的ですね。

他には重量鉄骨だったり、鉄骨鉄筋コンクリート造などはある程度聞くと思います。

ＣＢはコンクリートブロックとなります。

あまりメジャーでは有りませんが、ネット上ではコンクリートブロックは、

「１級建築士でうまく活用する方も多く」

とありますので、指針としては他よりもお金をかけているマンションかも？

という見方も出来るかもしれません。

賃貸で見ると所謂マンションとさほど変わりは無いのかな。という印象です。

また、２０１１年の震災時に鴻巣エリアは比較的地盤がゆるめで被害が多く見られましたが、

こちらの物件は被害は有りませんでした。

鉄筋造よりも丈夫なのかな。という感じです。

耐用年数も３８年とＲＣには及びませんが、

鉄骨造よりも長めに設定されていますね。

ＲＣに比べて低層が多いので、価格帯が大きく上昇しない上で、

融資が長く組める可能性があるのでありかもしれませんね。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

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埼玉県北本市で管理をお預かりしました。「メゾンドコアン」

ＪＲ高崎線北本駅で「メゾンドコアン」をお預かりしました。

１Ｋ６世帯満室です。

管理預かり後しばらくたっておりますが、

弊社もオーナー様も室内を確認できておりません。

満室がずっと続けば場合によっては売却まで室内を見れないなんてこともあるかもしれません。

考えるとすごいことですよね。

数千万円の買い物を中身を把握できずに、最終的に売却までいくと。

不動産投資としては一番いいケースだと思います。

実際は退去が絡んで空室となり、室内を見れることがほとんどですが。

長期間入居に関してですが、

よく間違われる部分で退去の清算について、

長期入居して室内がかなり傷んでいる場合ですが、

入居者様も長くすんでボロボロだからお金がいっぱいかかる。

オーナー様もボロボロになっているから入居者に負担を多くしてほしい。

こういったことはよく言われますが、

実際は逆となります。

短期間で退去した場合にボロボロだった場合は入居者様の負担が多くなる場合もあります。

長期間入居してボロボロになった場合は国土交通省のガイドラインを元に清算します。

基本的な考え方は、

月々の賃料に原状回復の費用が含められていて、入居をすればするほど、入居者の負担は

右肩下がりとなります。

必然、長期入居の場合はオーナー様の負担が多くなることになります。

購入して直ぐにそういった入居者様が退去してしまうとアレですが、

通常は入居中の家賃のキャッシュフローで原状回復をすれば、

高額になってしまう費用も問題なくペイできると思います。

不動産投資で陥りがちなのが、キャッシュフローを他に使ってしまい、

修繕費用が足りなくなることです。

原状回復含め必要修繕の費用は計画的にプールしていけば、

失敗という結果にはなりづらいと思います。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

ＦＡＸ048-641-6555

埼玉県戸田市で管理をお預かりしました。「カーネ美女木」

埼玉県戸田市で「カーネ美女木」をお預かりしました。

１ＤＫ４世帯現在１室空室です。

現在リフォーム完了し、即入居可能物件です。

収納も広めです。

埼玉県でも戸田市や川口市は都内へ近く非常に人気のエリアです。

埼玉県では、県北と県南で、県西と県東で大きく賃料帯が異なります。

埼玉県には西部に走る西武線、中央に走る東上線、高崎線、東部に走る伊勢崎線。

個人的には冷房が強めの東上線が一番好きです。

賃貸的には一番人気は高崎線、ついで西武線沿線でしょうか。

東上線は以前より若干人気後退し、最後に伊勢崎線という感じでしょうか。

細かく挙げると川越線、武蔵野線、八高線、ニューシャトルなど色々ありますが、

上記４線が埼玉では区分けとして分かりやすいです。

高崎線が一番と上げましたが、

例えば、伊勢崎線の春日部駅と高崎線の吹上駅では春日部駅のほうが人気ですし、

一概に優劣はつけられませんが、参考程度に。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

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埼玉県久喜市で管理をお預かりしました。Ｋコーポ

ＪＲ伊勢崎線栗橋駅で「Ｋコーポ」をお預かりしました。

２ＤＫ８世帯、現在満室運営中です。

よくファミリータイプは単身向けに比べて入居が長く、入れ替えが少ないといわれます。

投資向けに購入した場合は入れ替えが少ないほうが費用もかからないので、

そういった意味では歓迎すべき点です。

しかし実際はどうなのか。

２ＤＫはファミリータイプといえるのか。

家族で住むには２ＤＫは物足りないのではないでしょうか？

ファミリータイプは長期入居が見込める。

ここでいうファミーリータイプは３ＤＫ以上からと見ておくべきだと思います。

弊社で管理させていただいております、２ＤＫの物件は半数以上が単身契約です。

広めのアパートを希望する入居者様が入居するケースが多いです。

２ＤＫは単身入居が多いので、ワンルームと回転は同じ位と思われます。

そうなると原状回復の費用がワンルームより高額になるが、回転率は同じ。

ここは事前に把握しておくべきポイントかもしれません。

ワンルームに比べて賃料が高いので、

しっかり原状回復用のキャッシュフローをためることができれば、問題がありませんが、

上記を認識していないと、

想定以上に経費がかかる。

こんなはずじゃなかったのにと思われる可能性もございます。

単身者用は１ルーム、１Ｋ、１ＤＫ、１ＬＤＫ、２ＤＫ

ファミリータイプは２ＬＤＫ以上

と把握していただければ、入退去の回転率の目安になるんではないでしょうか？

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

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埼玉県桶川市で管理をお預かりしました。「メゾン八木」

ＪＲ高崎線桶川駅で「メゾン八木」をお預かりしました。

２ＤＫ４世帯現在１室空室です。

１階が空室で、専用庭部分に物置がついております。

結構スペースがありますので、冬用タイヤを入れたり活用方法は色々有ります。

レンタルスペースを借りると、安くても月額３、４千円程かかると思いますので、

賃料に込みで借りられるのはメリットだと思います。

賃料４１，０００円共益費２，０００円で募集中です。

室内もリフォーム済みで追い炊きもついております。

共用部に空きスペースがある場合に駐車場、駐輪場などの活用が難しい場合は

こういった物置を設置するなどして遊ばせるよりいいかもしれませんね。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

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埼玉県加須市で管理をお預かりしました。若葉コーポ

東武伊勢崎線加須駅で「若葉コーポ」をお預かりしました。

２Ｋ８世帯現在２室空室です。

室内リフォームも綺麗に仕上がっております。

トイレ含めて全ての床を白に統一して清潔感を重視しました。

キッチンもシングルレバーに、トイレもシャワートイレを設置して、和室を洋室に変更しました。

築年数がたっている物件は和室がついているのがほとんどですが、

和室は全室洋室にしたほうが、トータルコストも含めよろしいかと思います。

畳が好きという方もいらっしゃいますが、全室洋室のほうが選ばれています。

新築アパートを見れば、ほとんどが全室洋室になっているのがいい例だと思います。

最初のコストが１０万前後かかりますが、畳で入れ替えのために毎回数万かかる事を考えますと、

やることをお勧めしております。

和室を洋室に、洗濯機置き場を室内に、混合水栓をシングルレバーに

一度に施工するのは大変ですが、少しずつ行うことによって

いつまでも選ばれるアパート作りを考えることは非常に大事です。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

ＦＡＸ048-641-6555

埼玉県東松山市で管理をお預かりしました。アリス東松山第２

東武東上線東松山駅「アリス東松山第二」をお預かりしました。

１Ｋ１１世帯８室入居です。

東松山は駅の東西に国道２５４線と４０７号線が走り、駅周りよりも

国道沿いに飲食店や各種販売店が連なり便利になっている印象です。

こちらの物件は４０７沿いで、西友やドラッグストアが徒歩１分程にあり、

非常に便利な立地となっております。

同じ駅でも駅からの東西南北で雰囲気が異なる場合が多く、

何駅だからいいというよりも何駅の何口だからいいという形で見ていったほうが尚いいと思います。

実際に一方だけが発展していてもう一方が閑散としているケースはよくあります。

グーグルマップだけでは見落としがちなのが、仲介業者の立地です。

北口に不動産業者が多くあり、南口に仲介業者がほとんど無い場合などは、

案内で南口に行きづらいことが影響して北側が満室で南側が空き部屋が多いという事例もありました。

物件を見る際は業者の数、大手がどのくらい参入しているかに加えて、

仲介業者の店舗の立地にも目を向けると尚、よろしいかと思います。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

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