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埼玉県さいたま市緑区で管理をお預かりしました。「リエス東川口」
さいたま市緑区で「リエス東川口」をお預かりしました。
２ＤＫ４世帯のアパートです。
室内設備はウォッシュレット、独立洗面台などが完備です。
室内床も白基調で明るめにしています。
シューズボックスもあります。
床は清潔感がある白です。
意外と忘れがちなのが、このスイッチパネル交換です。
費用の割りに非常に良く見えます。
こういうポイントは大事です。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
さいたま市見沼区で管理をお預かりしました。「レジデンス島町」
湘南新宿ライン東大宮駅で「レジデンス島町」をお預かりしました。
１Ｋ６世帯満室運営中です。
東大宮は近隣に芝浦工業大学があり、学生需要も高いエリアです。
本物件も同様に芝浦工業大学の学生メインの入居となっております。
学生アパートのメリットは入居してから２年から４年間、きっちり入居が見込めること。
逆にデメリットは３月末退去でリフォームしても入居可能時期が４月中旬以降になり、
学生需要にずれが生じることです。
このデメリットが非常に問題です。
ある大学の生協さんは、学生の契約は卒業式の日に契約満了日を合わせてくれ、
高速でリフォーム手配を行い、ギリギリ新入生に間に合わせることが可能なケースもあります。
そういった生協側が協力してくれるのは稀で、通常はオーナー・管理会社が工夫しないといけません。
ここで問題になるのが、一般的に貸主サイドで退去日を強制的に決めることができないことです。
生協などの大学側が協力してくれる場合は問題なさそうですが、
通常はもめる場合もあります。
このデメリットをカバーできないと学生依存のエリアは下手すると一年空いてしまうリスクがあります。
地域特性を理解するのは重要です。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
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埼玉県鶴ヶ島市で管理をお預かりしました。「シティハイム八丈荘」
東武東上線鶴ヶ島駅で「シティハイム八丈荘」をお預かりしました。
２ＤＫ４世帯満室運営中です。
壁と床を白で統一して襖をアクセントにしました。
白で統一すると非常に明るく見えます。
浴槽も新しいので非常に綺麗でした。
ファミリータイプなのでシングルに比べて入居期間も安定して長いです。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
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埼玉県北足立郡伊奈町で管理をお預かりしました。「ベルルＩＮＡ」
北足立郡伊奈町で「べルルＩＮＡ」をお預かりしました。
３ＤＫ６世帯で１部屋募集中です。
敷地内にもしっかり駐車場があります。
こちらの建物は軽量鉄骨造になります。
投資用の物件は価格的にも木造か軽量鉄骨造がほとんどだと思います。
この木造と軽量鉄骨造はどちらが優れているのか？
投資家様目線での一番の違いは耐用年数による減価償却だと思います。
２２年と２７年（１９年の場合も）で減価償却の期間が異なると思います。
では入居者様側ではどうでしょうか？
実際問題、木造も軽量鉄骨造も騒音の関係ではほとんど違いがありません。
軽量鉄骨は柱部分が鉄骨で壁は木造とほとんど同じといえるからです。
しかし、入居者側は軽量鉄骨のほうが良いと思う方が多いみたいで、
木造よりも多少客付けが有利になる場合があるみたいです。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県川越市で管理をお預かりしました。「シェラトン川越」
東武東上線川越駅で「シェラトン川越」をお預かりしました。
１Ｋ６世帯満室運営中です。
室内を白基調
キッチンはＩＨ
ロフトの高さが結構あります。
白にあわせたアクセントクロスです。
部屋の仕上がりを統一する事により、いい感じで完成している室内です。
仕上がり次第で入居の決まるスピードも変わります。
リフォーム費用自体は通常のリフォームとそこまで差額はありません。
通常仕上がりの部屋が非常に多い状況なので、リフォームの際に少し手を加えるのは非常に大事です。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
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埼玉県所沢市で管理をお預かりしました。「クリーンハイム航空公園」
西武新宿線航空公園駅で「クリーンハイム航空公園」をお預かりしました。
１Ｒ６世帯１室募集中です。
室内にアクセントを入れています。
サイドにはアクセントシールを。
キッチンはＩＨで、
テレビドアホンもついています。
室内設備はいいものがついていると、内見時の反応が変わってくると思います。
アクセントクロスは通常クロス単価と比べてもそこまで高くはありませんので、
費用対効果は高いです。
他社の物件を見比べてみますと、現在の募集中の物件で、
未だにアクセントクロスをいれていない、所謂普通のお部屋が多いです。
少しの差で、決まる決まらないとなる場合も多いです。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
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埼玉県さいたま市見沼区で管理をお預かりしました。「セラシティイースト」
湘南新宿ライン東大宮駅で「セラシティイースト」をお預かりしました。
１Ｋ１０世帯現在１室募集中です。
昨年外壁塗装を行い、見た目も非常に良くなりました。
塗装前はこんな感じでした。
玄関前も以前は畑でしたが、アパートが建ち、環境も良くなりました。
近くにアパートが建設されると通常は苦しくなるのほとんどです。
しかし今回はファミリータイプのアパートなので、ワンルームタイプとの競合が起こらないので、
砂埃などの被害がなくなるだけで、むしろプラスの状況でした。
外壁塗装の効果もあり、ここ一年のほうが、数年前よりも入居付けがしやすい印象です。
ほかにも近隣環境で物件価値が上がる要因はいくつかあります。
区画整理が行われて、土地値がぐっとあがった物件もありました。
その物件は弊社で物件を仕入れた際に調査で判明したので、買主様は非常にいい買い物となりました。
そんな情報も投資物件専門の仲介不動産業者ならでかもしれないですね。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
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埼玉県さいたま市見沼区で管理をお預かりしました。「メルセデスα」
東武鉄道野田線大和田駅で「メルセデスα」をお預かりしました。
２ＤＫ１２世帯のアパートです。
現在募集中の部屋は全部屋洋室に変更済みです。
設備も洗浄便座
洗濯機室内、エアコン、追い炊き、敷地内駐車場とそろっております。
玄関にはシューズボックスもあります。
細かいポイントですが、こういったものがあると便利ですよね。
繁忙期明けの管理受託ですが、募集条件含めて早期に決められる条件設定を行いました。
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埼玉県川口市で管理をお預かりしました。「ユリハイツ」
武蔵野線東浦和駅「ユリハイツ」をお預かりしました。
２ＤＫ６世帯のアパートです。
埼玉県川口市は埼玉県で上位に入る人気の町です。
同じ川口市でも、西と東では雰囲気がかなり異なります。
合併した鳩ヶ谷、西川口、東川口、川口駅前など
川口と一くくりにしても家賃帯も異なります。
これは川口に限らずですが、現地を見るというのは非常に大事です。
家賃だけでなく、単身が多く好む地域、ファミリーが好む地域も異なるので、
グーグルマップでも分かる部分が多いですが、自分の目で見る事は必要です。
同県同市でも調査をすると特色が異なります。
時間があれば現地に行く。これは購入後も同じです。
数年経つと町の状況が変わる場合もあります。
例えば、今までは高齢者ばっかりだったアパートも、学生が増えたりすることもあるかもしれません。
それにいち早く気づけば次の募集に有利になると思います。
情報収集は大事ですよ。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
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さいたま市浦和区で管理をお預かりしました。「三宝ハイツ」
京浜東北線北浦和駅で「三宝ハイツ」をお預かりしました。
２ＤＫ６世帯満室運営中です。
繁忙期が終わりまして、客足が一気に少なくなりました。
弊社でも管理物件の入居率が大幅に上がりました。
３月末の時点では入居率が９５％を超えました。
弊社は投資用物件専門の会社なので、利回りの高めな築年数の物件、
具体的には築２０年から３０年の物件が多いです。
管理戸数は１５００戸くらいで平均築年数は２８年です。
新築築浅が多ければ、入居率は簡単にあげやすいです。
この数字は目安としてはいいと思います。
購入する物件の入居率が通年で９０％であれば利回りに控除してみると収入が見えてきませんか。
弊社は築年数がたっていても入居は出来ると思います。
そんなノウハウがあります。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
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