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埼玉県本庄市で管理をお預かりしました。「藤和コーポ東台Ⅰ」
高崎線本庄駅で「藤和コーポ東台Ⅰ」をお預かりしました。
１Ｋ８世帯満室運営中です。
こちらは敷地全面に３０台ほどの月極め駐車場があります。
連絡先の会ｓｈ「熱盛ッ！！」・・・熱盛が出てしまいました。失礼しました。
連絡先の会社看板がありますので、比較的駐車場の情報が取得しやすいですが、
たまに一切の連絡先情報が無い駐車場ってありますよね。
近隣の人に聞いたり、使用者に聞いたり、情報を集めるのが難しい駐車場もあります。
最終的には登記簿謄本をあげて、所有者様宅に訪問するなんてこともする場合があります。
弊社の従業員用駐車場も空き地の所有者様の登記簿謄本をあげて、お手紙を送って、
条件の交渉をして、なんてことをして使用しております。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県入間郡毛呂山町で管理をお預かりしました。「ハイツＲ」
東武越生線武州長瀬駅で「ハイツＲ」をお預かりしました。
１Ｋ８世帯現在２部屋募集中です。
武州長瀬駅で「埼玉医科大学」と「明海大学・城西大学」が近隣にあり、
１本乗換えで池袋までいけます。
室内洗濯機置き場もありますので、便利です。
室内に収納も有り、通常の１ルームよりも占有面積が気持ち広めです。
敷地に自転車、バイクも置けます。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
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さいたま市大宮区で管理をお預かりしました。「大宮エンゼルハイツ」
京浜東北線大宮駅で「大宮エンゼルハイツ」をお預かりしました。
１Ｆ４ＬＤＫ１世帯 ２，３Ｆ１ＬＤＫ６世帯 現在１室空室です。
鉄骨マンション３階建てなので、通常の木造アパートよりしっかりしたつくりです。
広めのＬＤＫ
ユニットが調子悪かったので、新品に交換済みです。
南側で日当たりもいいです。
大幅リフォームが完了しております。
大宮駅からも何とか徒歩圏内の人気物件です。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
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さいたま市北区で管理をお預かりしました「パインハイツⅡ」
ＪＲ川越線日進駅で「パインハイツⅡ」をお預かりしました。
１Ｋ６世帯満室です。
管理をお預かりしてから２年以上、満室が続いています。
ワンルームでも入退去がある場合と、まったく無い場合、これは予想することはできません。
そうなったらいいな程度に思っていただくのがいいですが、
以前、購入してから６年後に売却をするまで、一度も退去が無く、
大きな修繕もかからず、ぐんぐんキャッシュフローがたまり続けた物件もありました。
運でしょうかね。
満室になっても満室になっても、退去が必ず出てしまう。
物件のせいではないのになんでだろう。
運でしょうかね。
実は何か原因があるかもしれません。
取り除ける原因であれば改善できればいいですよね。
そういった物件はよく観察してみるのもいいかもしれません。
実際はそんなに分かりづらい原因はないんです。
分かりやすい原因を排除しても、やはり解約が続くなって時もあります。
こればっかりはしょうがないですかね。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県上尾市で管理をお預かりしました。「Ｋ＆Ｍ上尾」
高崎線上尾駅で「Ｋ＆Ｍ上尾」をお預かりしました。
１Ｋ６世帯１室空室です。
こちらは６世帯ですが、中心部に階段があり、それぞれ居室が隣り合っていません。
最近はアパートの騒音問題が多く感じられます。
上下階の騒音クレームは難しいですが、隣り合っているかいないかはそれを軽減できるポイントです。
実際に騒音問題が退去に繋がるケースは稀によく有ります。
これの厄介な点は、
騒音は各個人で感じ方が異なり、神経質な人がいると解決が難しいです。
しかも、騒音問題で退去した場合は、騒音主が残るケースが多く、次の入居の際にも
同じクレームが発生するケースもありえます。
そういった問題の発生を少なく出来ることが出来るのは階段が中央にあり、
階段を囲うように建てられているアパートです。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県宮代町で管理をお預かりしました。「ＳＢＬ－Ⅱ」
東武伊勢崎線東武動物公園駅で「ＳＢＬ－Ⅱ」をお預かりしました。
１Ｋ６世帯現在１室空室です。
積水ハウス施工の軽量鉄骨なので、作りもしっかりしています。
ところで好きなハウスメーカーってありますか？
実際に家を何件も建てる方はいませんので、このメーカーはどうとかっていうのは
あんまり分からないと思います。
そんな中で積水ハウスはかの阪神大震災で地震が元による倒壊が１件もなかったといわれております。
僕も一度積水ハウスの工場、住まいの工場に見学に行ったときがあります。
やばいです。
あそこ行くと自宅は積水ハウスで建てたくなります。
実際投資用物件で積水ハウスのシャーメゾンが出てくることは少ないですが、
出てきたら、「耐震」「免震」技術はトップレベルとのことなので、
そういった意味でもいいと思います。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県久喜市で管理をお預かりしました・「シティハイムハイグリーン」
東武伊勢崎線久喜駅で「シティハイムハイグリーン」をお預かりしました。
１Ｋ４世帯満室です。
満室なので、室内状況は分かりませんが、外観を見る限りはしっかり手入っている感じです。
満室で室内が見れない場合でも、
今までの修繕履歴を開示してもらえればある程度把握できますが、
修繕履歴の開示がない場合でも見分けるポイントやコツはございます。
このへんや、
このへんや、
この辺りを見てみると分かる部分もあります。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県行田市で管理をお預かりしました。「コーポあじさい」
行田市で「コーポあじさい」をお預かりしました。
１Ｆ道路沿いに店舗２Ｋが５世帯です。
築年数がたっておりますので、くたった設備等が新品になっています。
キッチン取替え済みです。
洗面台も増設。
トイレも綺麗です。
浴室まで新品になっています。
築年数が３０年以上たっていますが、上記設備のおかげで、
築２０年くらいの物件よりも見栄えが良く見えます。
弊社に、よく築３０年超えてるから、借り手がいないよね。
って聞かれます。実際はそんなことはありません。
適時、手を入れ、修繕をしてあげれば築年数はあまり気にならないと思います。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
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埼玉県東松山市で管理をお預かりしました。「ラヴニール松本町西」
東武東上線東松山で「ラヴニール松本町西」をお預かりしました。
２ＤＫ４世帯 満室運営です。
この物件のある１室の募集家賃の設定が３７，０００円となっておりました。
この賃料設定は東松山では非常に重要なラインです。
この金額は生活保護受給者の方の住宅扶助費の上限金額となっております。
アパート運営を行ううえで、空室というのが一番やっかいになります。
入居者募集の中では、生活保護を受給している方に借りていただくということが、
それなりのウエイトを占めてくるのではないでしょうか？
そうなりますと、この扶助費の上限額というものが重要です。
そもそも住宅扶助費というのは町ごとに級地というものが設定されておりまして、
その級地毎に上限額が変わってきます。
例えばさいたま市は１級地で上限が４７，７００円。東松山市は３級地で３７，０００円となります。
昨年までは先の上限金額が１割ほど高く設定されておりましたが、
今年見直しが入りまして上記の金額となりました。
それに伴いまして、今まで上限一杯で借りていただいていた方が、（役所毎に異なりますが）
退去若しくは新上限までの減額交渉となり、４万円強の物件においては結構な空室率となりました。
今まで以上に競合が増えることにもなりますが、
そもそも募集の段階で３７，０００円を超える場合は受給者の方に見てもらえないということになります。
空室を減らす上で募集の窓口を大きくするということは非常に重要です。
オーナー様の考え方にもよりますが、
外国籍の方はだめ、生活保護を受給している方はだめ、
高齢者の方はだめ、という感じで、募集の窓口を狭めてしまうことは
逆にリスクが高いと考えます。
まずは、募集の際はフルオープン。どなたでも借りて頂ければというスタイルがベストです。
弊社でも細かい条件は設定しておりますが、概ねそういうスタイルでやっております。
入居者様属性を狭めないので、仲介業者様からもやりやすいとの声を多くいただきます。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
埼玉県上尾市で管理をお預かりしました。「コーポ上尾」
ＪＲ高崎線上尾駅で「コーポ上尾」をお預かりしました。
２ＤＫ６世帯、１Ｋ６世帯 現在１Ｋ１室空室です。
全世帯分を悠々カバーできる、かなり広い駐車場が敷地内にあります。
駅徒歩５分以内とかでなければ、アパートと切り離せないのが駐車場の有無となります。
都内などは車を使う方は少ないですが、埼玉は車ありきの部分が多いです。
敷地内に駐車場が無い場合は、いかに近隣の月極を確保できるかで入居がつく、つかないが決まる場合もあります。
アパートの現地下見の際は駐車場の稼働状況も確認するといいですよ。
全部満車でアパート入居者用が確保できない場合は厳しいときもありますので。
管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。
埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ
株式会社クリスティ
ＴＥＬ048-645-3334
ＦＡＸ048-641-6555
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